Se você recebe renda de aluguel de imóveis e sempre acreditou que isso garantiria uma tranquilidade financeira, prepare-se para mudanças significativas. Com a recente aprovação da Lei Complementar 214/2025, que resulta do Projeto de Lei 68, o governo encontrou nesse nicho uma forma de aumentar a arrecadação. A partir de 2027, a tributação sobre aluguéis e transações imobiliárias sofrerá alterações drásticas, atingindo inclusive imóveis emprestados.

Atualmente, a tributação sobre aluguéis pode chegar a 27,5% dependendo do valor recebido. No entanto, com a nova lei, além do Imposto de Renda, os proprietários também passarão a pagar o IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), que inclui a Contribuição sobre os Bens e o Imposto sobre os Bens.

Entenda o IVA Dual e seu impacto

A Reforma Tributária instituiu o IVA Dual, composto por dois novos tributos:

• CBS (Contribuição sobre os Bens), que substituirá Cofins, PIS e IPI.

• IBS (Imposto sobre os Bens), que substituirá ISS e ICMS.

Ou seja, além do Imposto de Renda, os rendimentos com aluguéis passarão a ser tributados também pelo IVA Dual, tornando o cenário tributário mais oneroso para os proprietários.

Quem terá que pagar o IVA Dual?

Pessoas físicas estarão sujeitas ao novo tributo caso:

• Recebam mais de R$ 240 mil anuais em receitas imobiliárias e que essa receita seja gerada por, pelo menos, três imóveis.

Vale a pena migrar para pessoa jurídica?

Diante da nova carga tributária, muitos proprietários podem se beneficiar ao migrar sua locadora de imóveis para uma pessoa jurídica. A tributação sobre aluguéis na pessoa física poderá chegar a 35,9%, enquanto na pessoa jurídica, por meio de uma holding patrimonial, o imposto poderá ser reduzido para até 18,5%.

A recomendação é que os proprietários consultem advogados tributaristas, contadores e planejadores financeiros para traçar estratégias que minimizem os impactos fiscais dentro da legalidade

O advogado Hugo Menezes, especialista na atuação em Direito Societário e Wealth Plan da H.M.G.N. Advogados, entende que a formação de uma holding é vantajosa se o titular é possuidor de mais de três imóveis que ordinariamente lhe entreguem, pelo menos, R$ 240 mil ao ano (isso seria uma receita de R$ 20 mil por mês em aluguéis, arrendamentos). “Caso a família pretenda ter as operações imobiliárias como uma fonte de renda, a constituição da estrutura também é um caminho excelente para organização da forma de empreender, alocação dos valores, contabilidade dos imóveis”, orienta Hugo Menezes.

O advogado sugere que um estudo sobre o formato de exploração dos bens, perfil da família indicará o modelo mais adequado sobre a organização dos bens imóveis, vantagens e desvantagens. Mas Hugo Menezes adianta que o momento é propício à movimentação, dado que alguns projetos de lei que deveriam tocar a organização e movimentação patrimonial foram represados no Congresso e, uma eventual aprovação só deverá ocorrer no ano de 2026. “Portanto, 2025 é o ano para organização e movimentação em um cenário fiscal mais amigável”, indica o especialista. 

O próximo alvo: imposto sobre Doações e Heranças

Além das mudanças na tributação sobre aluguéis, o governo já sinalizou que futuras alterações também afetarão o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Para quem pretende transferir bens para os herdeiros, pode ser o momento ideal para iniciar um planejamento sucessório e evitar futuras tributações mais pesadas. O advogado Hugo Menezes lembra que há um projeto no Senado para aumentar a alíquota máxima para 16%. “Sabemos que o projeto foi desidratado e tudo indica que a alíquota ficará em torno de 12% no máximo. Ainda assim, um aumento de 50% na alíquota vigente”, reflete Hugo.

Com tantas mudanças no horizonte, quem investe no mercado imobiliário precisará se preparar para um novo cenário fiscal e buscar formas inteligentes de gestão patrimonial. Na Rio Wealth Plan, você conta com profissionais qualificados e especializados para te orientar a partir da sua realidade e objetivos.

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